2020年第三季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了上半年的波動(dòng)后，呈現(xiàn)出顯著的復(fù)蘇與結(jié)構(gòu)性調(diào)整態(tài)勢。辦辦網(wǎng)作為專業(yè)的辦公租賃服務(wù)平臺(tái)，結(jié)合市場數(shù)據(jù)與行業(yè)洞察，對(duì)本期上海辦公租賃市場進(jìn)行回顧，并對(duì)同期活躍的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓市場進(jìn)行關(guān)聯(lián)性觀察。
一、 上海辦公租賃市場回顧（2020年三季度）
1. 市場整體態(tài)勢：企穩(wěn)與分化
三季度，隨著國內(nèi)疫情得到有效控制及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有序恢復(fù)，上海辦公租賃市場需求逐步釋放，整體市場企穩(wěn)。市場呈現(xiàn)明顯分化：核心商務(wù)區(qū)如陸家嘴、南京西路、淮海中路等，由于租賃成本較高且企業(yè)成本控制意識(shí)增強(qiáng)，去化速度相對(duì)平緩，空置率有所上升，租金面臨下行壓力。與此新興商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，如前灘、徐匯濱江、大虹橋等，憑借優(yōu)質(zhì)的樓宇品質(zhì)、靈活的租賃政策和相對(duì)合理的租金水平，吸引了大量科技、金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)入駐，需求活躍，表現(xiàn)亮眼。
2. 需求結(jié)構(gòu)變化：成本敏感與靈活導(dǎo)向
企業(yè)租戶的決策邏輯發(fā)生深刻變化。成本控制成為首要考量，許多企業(yè)傾向于“降本增效”，或從核心區(qū)搬遷至性價(jià)比更高的區(qū)域，或在續(xù)約時(shí)積極談判以爭取更優(yōu)條款。對(duì)辦公空間靈活性的需求激增。聯(lián)合辦公、服務(wù)式辦公室以及提供短租、定制化裝修方案的靈活辦公產(chǎn)品受到中小型企業(yè)、初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)及大型企業(yè)項(xiàng)目組的青睞，成為市場重要的需求補(bǔ)充。
3. 行業(yè)需求引擎：科技與專業(yè)服務(wù)領(lǐng)跑
從行業(yè)來源看，以互聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)、人工智能為代表的科技類企業(yè)，以及律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、咨詢公司等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，是本季度租賃需求的主要驅(qū)動(dòng)力。這些行業(yè)受疫情沖擊相對(duì)較小，部分甚至因數(shù)字化加速而獲得發(fā)展機(jī)遇，擴(kuò)張意愿較強(qiáng)。
4. 業(yè)主策略調(diào)整：以價(jià)換量與服務(wù)增值
面對(duì)市場壓力，許多辦公樓業(yè)主主動(dòng)調(diào)整策略。一方面，通過提供更優(yōu)惠的租金、更長的免租期或更靈活的支付方式來“以價(jià)換量”，加速去化。另一方面，更加注重提升樓宇的軟性服務(wù)與健康安全標(biāo)準(zhǔn)，如升級(jí)空氣過濾系統(tǒng)、引入智慧樓宇管理、提供更多元化的配套服務(wù)等，以增強(qiáng)物業(yè)吸引力，實(shí)現(xiàn)價(jià)值差異化。
二、 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓市場的同期觀察
與辦公租賃市場緊密相關(guān)的是上海活躍的技術(shù)交易生態(tài)。2020年三季度，上海的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)（包括軟件著作權(quán)、專利權(quán)、技術(shù)秘密等）轉(zhuǎn)讓市場同樣呈現(xiàn)出特定動(dòng)向：
- 交易活躍度提升：在政策鼓勵(lì)科技創(chuàng)新和成果轉(zhuǎn)化的大背景下，上海作為科創(chuàng)中心，技術(shù)交易活動(dòng)持續(xù)活躍。許多科技公司在調(diào)整業(yè)務(wù)布局或聚焦核心業(yè)務(wù)時(shí)，會(huì)將其非核心的、已成熟的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，反哺核心研發(fā)或緩解現(xiàn)金流壓力。
- 與辦公租賃的聯(lián)動(dòng)：部分處于成長期的科技公司，在通過技術(shù)轉(zhuǎn)讓獲得資金后，可能會(huì)將其用于擴(kuò)大團(tuán)隊(duì)、升級(jí)研發(fā)環(huán)境或搬遷至更適宜的辦公空間，從而間接刺激了特定區(qū)域（如張江、漕河涇等科創(chuàng)園區(qū)）的辦公租賃需求。反之，一些在辦公租賃市場進(jìn)行收縮或整合的企業(yè)，也可能伴隨技術(shù)資產(chǎn)的剝離與轉(zhuǎn)讓。
- 標(biāo)的物特征：轉(zhuǎn)讓的技術(shù)多集中于應(yīng)用軟件、云計(jì)算解決方案、數(shù)據(jù)分析工具、網(wǎng)絡(luò)安全等熱門領(lǐng)域。買方除了同行業(yè)公司外，也包括尋求技術(shù)升級(jí)的傳統(tǒng)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)。
三、 與展望
2020年第三季度，上海辦公租賃市場在挑戰(zhàn)中顯現(xiàn)韌性，調(diào)整與機(jī)遇并存。市場從單純的區(qū)位競爭，轉(zhuǎn)向成本、靈活性、健康標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)的綜合競爭力比拼。與此蓬勃發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓市場，作為科創(chuàng)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營和資金流動(dòng)的一環(huán)，與實(shí)體辦公需求產(chǎn)生了微妙的互動(dòng)與影響。
預(yù)計(jì)上海辦公市場將延續(xù)“核心區(qū)承壓，新興區(qū)活躍”的格局，企業(yè)對(duì)靈活、健康、智能辦公空間的需求將成為長期趨勢。而技術(shù)要素的市場化流動(dòng)，將繼續(xù)為上海寫字樓市場注入來自科技創(chuàng)新領(lǐng)域的獨(dú)特需求動(dòng)力。企業(yè)租戶與業(yè)主方均需以更靈活、更前瞻的策略，應(yīng)對(duì)這一持續(xù)演進(jìn)的市場新常態(tài)。
